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Em locação anterior a 2009, fiador só segue obrigado por 60 dias após exoneração

   O artigo 40, X, da Lei do Inquilinato
(Lei 8.245/1991, introduzido pela Lei 12.112/2009) – que indica que o fiador,
após comunicar ao locador acerca da exoneração da fiança, ficará obrigado por
todos os seus efeitos durante os 120 dias subsequentes – não é aplicável na
hipótese de contrato de locação firmado antes da inovação legal.

Com base nesse entendimento, a 3ª
Turma do Superior Tribunal de Justiça confirmou acórdão do Tribunal de Justiça
do Espírito Santo que aplicou o prazo previsto no artigo 835 do Código Civil no
caso de um contrato de locação assinado anteriormente à mudança na Lei do
Inquilinato. Com a decisão, a obrigação do fiador em relação aos efeitos da
fiança ficou limitada a 60 dias após a notificação do locador.



A controvérsia teve origem em ação de
cobrança de aluguéis ajuizada contra uma empresa locatária e dois fiadores. A
locatária e um dos fiadores foram excluídos da lide. O segundo fiador, que
permaneceu no processo, havia notificado a locadora por duas vezes sobre sua
exoneração da fiança.



O TJ-ES considerou válida a segunda
notificação de exoneração enviada pelo fiador, razão pela qual, nos termos do
artigo 835 do Código Civil, ele deveria continuar obrigado pela fiança apenas
nos 60 dias subsequentes ao comunicado.



Ao pedir a reforma do acórdão ao STJ,
a locadora alegou que o fiador deveria ser responsabilizado por todos os
efeitos da fiança nos 120 dias posteriores à notificação, como previsto no
artigo 40, X, da Lei do Inquilinato.



Regra geral

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, com o advento da Lei 12.112/2009,
houve o acréscimo do artigo 40, X, na Lei do Inquilinato, para reconhecer a não
perpetuidade da fiança e assegurar ao fiador a faculdade de sua exoneração,
quando o contrato fosse prorrogado por prazo indeterminado.



"Contudo, mesmo depois da
notificação, o fiador permanecerá sujeito aos efeitos da fiança durante os
posteriores 120 dias", explicou.



A ministra observou que as alterações
promovidas pela Lei 12.112/2009 na Lei do Inquilinato só são válidas para os
contratos firmados a partir de sua vigência. Anteriormente à nova lei, a
possibilidade de exoneração do fiador também existia, por meio da regra geral
prevista na legislação civil – acrescentou.



"Na hipótese
ora analisada, constata-se que o contrato de locação foi firmado em 18/04/2008,
isto é, anteriormente à vigência do artigo 40, X, da Lei 8.245/1991, razão pela
qual mostra-se imperiosa a aplicação do artigo 835 do Código Civil no que tange
ao prazo em que remanesce responsável o fiador pelos efeitos da fiança, isto é,
60 dias após a notificação da exoneração", apontou. 
Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.



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Fonte: Conjur



 

02/03/2021 Fonte: Conjur

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